Oma koti kullan kallis – sijoittajat rakentamassa
Rakennusalalla on ollut jo pidempään liikehdintää. Moni syyttää korkojen nousua, mutta korot ovat vain seuraus. Rakentaminen alkoi liukumaan kohti taantumaa jo ajat sitten.
Ennen korona-aikaa rakentamisen tilanne oli kohtalaisen hyvä. Itä-Helsinkiläisten tontin omistajien postilaatikkoihin oli kolahtanut kirjeitä, joissa heidän hyväkuntoinen kotinsa haluttiin ostaa. Kaupunki ei kaavoittanut tarpeeksi tontteja ja nähtiin, että jopa vanhojen rivitalojen purkaminen ja tonttien kehittäminen kerrostaloalueeksi tulisi kannattavaksi.
Tampereella rakentui kerrostaloja ennätysvauhtia. Kaupungin rakennuslautakunta tunsi painetta kasvattaa rakennuskuutioita, kun kaupungin väkiluku paisui kuin pannukakku. Mikäli tarpeeksi asuntoja ei saataisi kaavoitettua, vanhojen asuntojen hinnat karkaisivat käsistä kuten Helsingissä ja kaupunki menettäisi vetovoimaisuuttaan. Onneksi kaupungissa riittää kehittämistä.
Itseä oli alkanut mietityttämään uusien kerrostalojen tonttien omistussuhde. Markkinoille oli ilmaantunut uusia kerrostaloja, joiden tontit omisti jokin rahoitusyhtiö. Tonttia ei välttämättä voinut lunastaa ensimmäiseen kymmeneen vuoteen ja vuokrasopimuksen sisältö oli kysymysmerkki. Rakennusyritykset pyrkivät laskemaan rakentamisen aikaisia rahoituskuluja myymällä tontin eteenpäin jollekin rahoitusyhtiölle, joka vuokraa tontin taloyhtiölle. Toisinaan ehdot olivat omistajalle huonoja. Suomalaiset ovat tottuneita kaupunkien vuokraehtoihin, joissa tonttien vuokriin tulee 20-50 vuoden päästä indeksikorotus. Rahoitusyhtiöiden tonttivuokrissa saattaa olla jopa asuinkustannusindeksiin sidottuja vuosikorotuksia, joita tarkastellaan kerran vuodessa. Toiseen suuntaan vuokra ei laske. Miten taloyhtiö irtisanoo tällaisen vuokrasopimuksen?
Koronapandemian puhjetessa yhdyskunta sulkeutui. Unholaan on saattanut jo painua ne lehtiotsikot merimiehistä odottamassa viikkotolkulla kotiutumista, satelliittikuvat rahtilaivoista jonottamassa satamaan pääsyä, rekkajonoista parkkeerattuna Eurotunnelin päähän Ranskan puolelle tai 500% nousseista logistiikkakustannuksista. Tavara ei vain yksinkertaisesti liikkunut.
Keväällä 2020 ei silti oltu vielä pulassa. Kokoontumispaikat menivät säppiin, mutta monilla aloilla oli vielä töitä. Syksy tuntui koronan runtelemassa maailmassa pelottavalta. Se, mikä silloin tuntui todelliselta synkkyydeltä, hymyilyttää tällä hetkellä. Alkukesästä 2020 jännitti, mitä syksy tuo tullessaan, sillä aisti, miten yhteiskunta oli odotustilassa. Malisen Kassandran huutoa kuunneltiin. Mikäli suuret voimat olisivat jatkaneet liian pitkään odottamista, ei olisi kulunut pitkään, että yritykset olisivat joutuneet laittamaan porukkaa pihalle. Isojen työllistäen irtisanoessa piiskaefekti leviäisi myös kaikille palveluja tuottaville aloille. Yllättävän vähän nähtiin otsikoita irtisanomisista. Öljyn futuurihinta kävi jopa keväällä 2020 miinuksella siinä missä 2022 noustiin yli 100$ barrelilta. Keväällä 2020 öljyn ylitarjontaa oli siis niin paljon, että olisit teoriassa tienannut ottamalla vastaan öljyä.
Näin energiakriisin jälkimainingeissa tämäkin hymyilyttää.
2021 Helsingissä myytiin alennuksella uusia kerrostalokämppiä, sillä niiden materiaalihankinnat oli tehty vuoden 2020 edullisilla hinnoilla.
Rahahanojen auettua kesällä 2020 hallitukselta, monet yllättyivätkin, kun työt jatkuivat. Lisääntynyt kotona olo lisäsi tarvetta sisustaa kotiaan mieleisekseen ja hankkia etätyöpisteeseen tarpeellinen elektroniikka. Löytyi myös enemmän aikaa tehdä niitä pieniä remppahommia, jotka olivat jääneet aikaisemmin tekemättä. Tuttavani perusti syksyllä 2020 yrityksen, joka ei tehnyt mitään muuta kuin tilasi merikontti kerrallaan rakennustavaraa Kiinasta ja myi edelleen jälleenmyyjille. Ei mennyt montaa kuukautta, kun yritys muuttui kultakaivokseksi. Tärkeintä oli tietää, mihin hintaan jälleenmyyjät ostivat tavallisesti tuotteitaan, jotta ei maksanut merikonttilastistaan liikaa. Se oli yrityksen perustajien henkistä pääomaa.
Tilastokeskus seuraa rakentamista rakennuslupien kehityksen kuutiomäärien kehityksen mukaan, joka ennakoi tulevaa rakentamista. Keväällä 2020 haettujen rakennuslupien määrä sukelsi.
Huhtikuussa 2021 rakennuslupien määrä alkoi palaamaan kohtalaisen normaalille tasolle, mutta koska tavara ei kulkenut, erityisesti sahatavarasta alkoi olla keväällä 2021 pulaa varastojen tyhjennyttyä. Toisilta jäi terassit kunnostamatta. Kun yhteiskuntaa rokotettiin ennätysvauhtia, alkoi olla ilmeistä, että koronasta selvitään ja maailma alkaa palaamaan radalleen vuoden 2022 aikana. Korot olivat alhaalla ja luottamus talouden kantokykyyn kiihtyi. Teräksen hinta oli kohonnut tasaisen varmasti jo vuodesta 2019. Terästä käytetään rakentamisessa mm. teräsbetonirakenteisiin ottamaan vastaan rakenteiden vetorasitusta, kattopelteihin, putkistoon ja jonkin verran nykyään talotekniikkaankin.
Kas kummaa…
Elokuussa 2021 Yhdysvallat ilmoittivat vetävänsä joukkonsa pois Afganistanista 20 vuoden mukana olon jälkeen. Sota oli niellyt maalta miljardeja. 2014 tapahtunut Ukrainan vallankumous ja venäläisten tekemä Krimin miehitys eskaloitui uudelleen 2022 alussa. Mediassa seurattiin, miten Venäjä järjesti joukkojaan Ukrainan rajalle. Viimeiseen asti emme uskoneet sitä todeksi. Ukrainan sodan alkaessa suomalaiset seurasivat sivusta, miten kädetön Eurooppa on puolustamaan sen sotilaallisesti liittoutumattomatonta naapurivaltiota. Vuosi 2023 on vasta aluillaan ja olemme liittyneet Natoon ja Olkiluoto 3 on saatu toimintaan. Jos olisitte kysyneet tammikuussa 2022, voiko tämä kaikki tapahtua. En olisi veikannut yhdenkään muuttujan puolesta.
Ukrainan miehityksen alettua molemmin puolisten pakotteiden myötä logistiikkayhteydet olivat jälleen rikki. Erityisesti teräksen hinta ja logistiikkakustannukset nousivat korkeimpaan piikkiinsä alkuvuodesta 2022. Vuoden alussa talopakettitehtaat purkivat jo solmittuja sopimuksia. Rakentamisessa hintojen nousulle ei ollut loppua näkyvissä. Esimerkiksi Honkarakennus oli laskenut joistain kaupoistaan, että yritykselle tuli edullisemmaksi purkaa jo allekirjoitettu sopimus ja maksaa sakot mieluummin kuin toimittaa perheelle unelmien koti ajallaan. Tukki ja sahatavaran hankinnat olivat nousseet jo merkittävästi Ukrainan sodasta huolimattakin. Tuttu talonrakentaja ajoi pienen omakotitaloja rakentavan yrityksensä alas ja ryhtyi lukkosepäksi, koska laski, etteivät omakotitalot menisi kaupaksi sillä hinnalla, mitä niiden rakentaminen kustantaisi. Euribor oli vielä maaliskuussa 2022 miinuksella, joten korot eivät vielä huolestuttaneet kuluttajaa. Oltiinhan jo eletty pitkään merkillistä, mutta normaaliksi muodostunutta nollakorkoaikaa. Korona-ajan toimitusongelmat saivat yritykset kasvattamaan varastojaan, jotta ne voisivat vastata korona-ajan lopussa mahdollisesti häämöttävään kysynnän nousuun. Tätä tapahtui kaikilla sektoreilla.
Kesällä korkojen noustessa ennätys kiihtyvää tahtia kuluttajien luottamustaloutensa kantokykyyn viileni. Rakentamisessa oltiin törmätty pisteeseen, jossa rakennuskustannusten nousu ei ollut enää siirrettävissä kuluttajille. Viimeistään syksyllä 2022 yksityinen rakennusbuumi hiljeni ja uusia työmaita ei enää ollut samalla tavoin näköpiirissä. Esimerkiksi SRV:llä oli vuoden 2022 alussa 13 kerrostalotyömaa kohdetta Tampereella, nyt on ennakkomarkkinoinnissa yksi. Runkorakentamiselle kohteista alkoi olla pulaa jo syksyllä 2022.
Rakentaminen on alana tunnettu runsaasta alihankkijoiden määrästään. Tyypillisesti osaajat perustavat toiminimen tai osakeyhtiön, jonka kautta saavat parhaat hyödyt rakentamisen kulta-ajoista. Se helpottaa myös isompia yrityksiä säätelemään työkuormaa. Osaajista ollessa pulaa, osaaja pystyy määrittelemään työnhinnan joskus hävyttömänkin korkealle. Rakentamisen kulta-aikoina osaajia on edes vaikea saada palkattua omille kirjoille. Gryndari harvoin pääsee siis itse hyötymään rakentamisen kulta-ajoista, kun kysynnän noustessa rakennuskustannuksetkin karkaavat. Huhtikuussa 2023 Yrittäjät julkaisivat, että konkurssiin on asetettu jo yli 150 rakennusliikettä. Määrä on korkein viidentoista vuoden tarkastelujaksolla ja jopa 30 prosenttia suurempi kuin viime vuonna. Mukana on myös useita pitkään toimineita rakennusliikkeitä, joilla on parhaimmillaan ollut kymmenien miljoonien liikevaihto ja kymmeniä työntekijöitä.
Vaikka rakentamisen tilanne on tällä hetkellä alakuloinen, alalla työskentelevät ovat tottuneita suhdanteiden vaihteluun. Kategorisesti sijoittajien tulee olla varovainen. Rakennusyritykset eivät ole veljiä keskenään ja yritysten liiketoiminnat eroavat toisistaan. Usein silloin, kun uudisrakentaminen hiljenee, korjataan vanhaa. Kun hallitus jossain kohtaa saadaan muodostettua, nähtäväksi jää, miten se kohdentaa rakentamista buustaavaa pääomaa. Liitot omistavat paljon kiinteistöjä ja energiapolitiikkaan liittyy paljon agendoja, joista osa on maanpuolustuksellisestikin merkittäviä. Valtioilla ja kunnilla on runsaasti EU-direktiivejä täytettävänään ja rakennuksia peruskorjausta vailla. Korkojen noustua, asunnonvaihtajien ja vyönsä turhan kireälle vetäneet asuntosijoittajien tuotto-odotukset asuntojen myynnistä saarravat olla jo maltillisia.
Finanssikriisin aikana syksy 2008 oli paras aika käydä asuntokaupoilla. Myöhemmin on helppo todeta, milloin oli paras hetki tällä kertaa.
